Verfahren soll bald abgeschlossen werden

Durch die geplante Neuregelung der Grundsteuer in seiner zukünftigen Form kommt der Gesetzgeber der Auflage des Bundesverfassungsgerichtes nach, welche eine Neuregelung eingefordert hat. Insbesondere war dem Bundesverfassungsgericht die ungleiche Wertung der Grundsteuer in Ballungszentren im Vergleich zum ländlichen Raum (auf Basis über 50 Jahre alter Einheitswerte) ein nicht akzeptabler Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. Im Rahmen der Neuregelung soll neben der zukünftigen fairen und sozial gerecht ermittelten Grundsteuer gleichzeitig auch noch ein in der Praxis einfach zu handhabendes Gebaren möglich sein.

Um all dem gerecht zu werden hat man sich vorab auf folgende Eckpunkte geeinigt:

• I: Bei Wohngrundstücken wird eine Ermittlung der Bemessungsgrundlage aus Nettokaltmieten vorgenommen. Grundlage hierfür sollen die Werte des statistischen Bundesamtes sein (Mieten aus dem Mikrozensus, nach Mietstufen gestaffelt). Anstelle der durchschnittlichen Nettokaltmiete wird die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt, wenn der Eigentümer eine Nettokaltmiete verlangt, welche mehr als 30 % unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt. Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete, die über 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt, ist die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete anzusetzen.
• II: Für die Ermittlung des Grundstückwertes ist das Baujahr ein zwingender notwendiger Bewertungsparameter. Alle Gebäude, welche vor 1948 erbaut wurden, werden in einem gleichen Faktor aus Vereinfachungsgründen in die Angabe "Gebäude erbaut vor 1948" eingestuft.
• III: Als weiterer Faktor fließt die Bewertung des Grund und Bodens in die Gesamtbetrachtung mit ein. Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund und Boden sind dabei die Bodenrichtwerte. Dabei greift die Finanzverwaltung auf die sogenannten Gutachterausschüsse aus den einzelnen Kommunen zurück. Dabei haben die Finanzverwaltungen mit den Kommunen die Möglichkeit, bestimmte Bodenrichtwertzonen zu größeren Lagezonen zusammen zu fassen. Somit ist es möglich für jede Grundstücksfläche einen mittleren Bodenwert festzulegen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte "Bodenwertniveau" als "Ortsdurchschnittswert" angesetzt werden (De-minimis-Regelung).
• IV: Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können, ist anstelle des Ertragswertverfahrens ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden. Dabei sind in Zukunft nur noch maximal acht anstelle von bisher über 30 Angaben notwendig.
• V: Die gesamte Grundsteuerreform ist aufkommensneutral zu gestalten. D. h., dass nach der Grundsteuerreform die Summe der zu entrichtenden Grundsteuer insgesamt nicht höher sein soll als in der Vergangenheit. Dabei kann es in der Natur der Sache liegend nicht ausgeschlossen werden, dass in einzelnen Fällen durch Verschiebungen die Grundsteuer von den bisherigen Werten deutlich abweicht. Die Steuermesszahl für die Neuregelung bei der Grundsteuer sowie des Bewertungsrechts wird unter Berücksichtigung der unter I. bis IV. genannten Grundsätze nach ersten Ermittlungen in konstanten Hebesätzen bei 0,325 Promille liegen. Die Steuermesszahl wird dabei nach den verschiedenen Grundstücksarten differenziert aufgeschlüsselt werden. Es ist vorgesehen, dass die jeweiligen Steuermesszahlen bei den Grundstücksarten regelmäßig und dauerhaft überprüft werden und gegebenenfalls angepasst werden.
• VI: Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft wird ein Ertragswertverfahren gemäß dem Gesetzentwurf des Bundesrates (BR-Drs. 515/16) eingeführt.
• VII: Die Kommunen erhalten eine Option, eine neue Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.
• VIII: Hinsichtlich der noch nicht absehbaren Auswirkungen der Grundsteuerreform auf den Länderfinanzausgleich wird zeitnah eine Lösung erarbeitet.

Trotz der bisher vereinbarten Eckpunkte zwischen dem Bund und den Ländern ist es schon bald nach dem Bekanntwerden der ersten Eckpunkte zu verschiedensten Diskussionen gekommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die bisher bereits erarbeiteten Eckpunkte noch teilweise geändert und ergänzt werden, sodass die tatsächliche Grundsteuerreform noch anders aussehen könnte. Einig sind sich jedoch alle Parteien und auch die Kommunen, dass das Gesetzgebungsverfahren insoweit bis Ostern abgeschlossen sein soll, als ein Gesetzesentwurf zu diesem Zeitpunkt final bereits vorliegen muss. In Anbetracht der Genehmigungsverfahren des neuen Grundsteuergesetzes sind sich alle Parteien über den engen Zeitrahmen bewusst.

Gesetz muss baldmöglichst verabschiedet werden

Sollte ein neues Grundsteuergesetz nicht bis zum 31. Dezember 2019 vorliegen, so hat das Bundesverfassungsgericht festgelegt, dass die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2020 nicht mehr erhoben werden darf. Dieses Horrorszenario eint alle an dem Verfahren beteiligten Gremien, einen neuen Kompromiss für die Grundsteuerreform bis zum 31. Dezember 2019 zu ermöglichen. Der Bauernverband wirkt hier auf Landes- und Bundesebene massiv mit, um die Interessen der Land- und Forstwirtschaft als kleine betroffene Zielgruppe zu wahren. Ziel ist es, kaum Änderungen an den Bewertungen der Grundstücke und Flurstücke zulassen zu müssen.